2021广西房企50强排位赛，超六成房企业绩收缩

2021年已经过去，回顾这一年，房地产市场又是一个不寻常的年头，这一年基本上呈现先扬后抑的态势。鏖战广西的各大房企格局发生了怎样的变化，又交上一份怎样的成绩单？

市场规模

土地市场

延期、终止成年度关键词

全区土拍成交缩量明显

“上半年火热，下半年冷淡”，是过去一年全国土地市场的一个突出现象，广西亦是如此。

2021年下半年以来，广西土地市场，迈入新的调整期。在全国“供地两集中”下，房企聚焦核心城市或省会城市，并且优选核心区域优质地块，他们的拿地成本也愈加“精打细算”。

克而瑞土地监测数据显示，广西14市（主城区）2021年经营性用地的成交建面，较2019年、2020年均下滑明显。成交体量建面500万方以上量级的仅有南宁、柳州、钦州，分别约674万方、588万方、594万方，其余13个城市主城区成交经营性用地体量在48万方-220万方间。

同比2019年降幅达50%以上的城市有玉林、梧州、北海、贵港、河池。而桂林、北海、防城港等6城房价地价差超5000元/㎡。

近几年的广西土拍供求量价情况（数据来源：克而瑞广西）

因竞拍人数不足或无人申请竞买，导致延期、调整出让条件、终止/撤牌、拍转挂、流拍等频率增多，参拍地块的溢价率走低，底价摘牌增多。拿地房企中，地方平台国企托底的频率增多，柳州、贵港等地明显。

因为“融资三道红线+贷款两条红线”，头部房企战略收缩。对于资金充裕、财务健康稳健的本土民企来说，也是拿地的机会窗口期。例如，2021年12月拿地的本土老牌房企恒力地产，以5.64亿斩获南宁兴宁东约130亩优质地块，也是其下沉县域市场多年后，再度回归南宁主城区市场（→点此回顾）。

值得关注的是，2021年广西印发了《广西新型城镇化规划（2021—2035年）》，公示了《广西壮族自治区国土空间规划(2021-2035年)》（草案），也为房企在接下来近期、中期的广西布局策略，给予一定的参考方向。

相关规划图的截图（来源：广西自然资源厅）

另，全区行政区域范围内由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入以及由海洋部门负责征收的海域使用金、无居民海岛使用金等四项政府非税收入（以下简称:四项政府非税收入）自2022年1月1日起划转税务部门征收。这对于广西土拍市场规范管理，有一定积极促进作用。

相关公告页面的部分截图

住宅市场

疫情及政策影响

加速下行周期回落

再来看房地产市场大数据。2021年广西房地产市场整体回落，商品房成交量价齐跌，各城市库存上涨，去化承压。数据显示，2021年广西商品房销售面积6178万方，同比下滑8%，2021年1-11月商品房成交均价5949元/㎡，同比去年同期下滑6%。

从月度情况看，上半年表现优于下半年，6月是成交巅峰，12月年末凸显“翘尾”行情。

2021年广西商品房月度走势

从各城市商品住宅成交规模表现来看，整体回落。其中，仅百色、贺州能以价换量，新盘成交带动去化，成交量表现上涨；崇左、北海成交规模下降幅度在10%以内；其他城市规模收缩明显，整体降幅在10%以上，防城港、桂林、南宁、玉林降幅超30%。

2021年广西典型城市主城区商品住宅销售面积

商品住宅成交均价方面，仅南宁价格表现上涨，均价1.3万+；来宾、桂林、贺州、玉林房价降幅在3%以内；防城港、北海等典型外销型市场均价下滑较明显，降幅分别为14%、15.7%；其他城市成交均价呈现不同幅度的下滑。

广西14市库存普遍上涨、去化周期普遍拉长，其中，贵港去化周期为9.9个月，存量较健康；柳州、崇左、南宁、百色、桂林去化周期在14-20个月之间，去化承压；钦州、贺州、梧州、来宾、北海、防城港、玉林去化周期均超20个月，库存风险较大。

榜单解读

房企梯队

企业分化加剧

百亿+房企数量腰斩

门槛处于近三年低位

2021广西房企全口径销售金额TOP50（数据来源：克而瑞广西）

聚焦2021年广西房企全口径销售金额TOP50，企业分化加剧，依旧是广西房企50强格局中较为明显的特点之一。

关于这一点，表现较为突出的便是：TOP50首尾业绩差接近200亿元，相当于榜首的业绩是第50名的约17倍，差距颇为明显。

同时，在市场横盘之下，我们也看到：TOP50中的百亿+房企数量腰斩，门槛处于近三年低位。

一方面，2021年百亿+房企数量缩减至3家，与2020年和2019年同期相比，分别减少5家和4家，是近4年来的低位。

纵观仅有的3家百亿+房企，主要是碧桂园、龙光等广泛深耕布局的房企，凭借规模优势维持100亿+的业绩。

由此可见，虽然市场发展告别“高周转”的野蛮生长时代，但布局规模仍是房企业绩能够实现维稳的重要因素之一。

另一方面，TOP50各梯队门槛值较2020年和2019年同期也都有不同程度下滑。

近三年广西房企全口径销售金额TOP50各梯队门槛对比（数据来源：克而瑞广西）

其中，TOP3门槛值降幅*大：门槛值119亿元，较2020年下降57亿元，较2019年下降81亿元。

而TOP10、TOP30和TOP50，较2020年和2019年同期也都有2亿-20亿元的降幅。

集中度

下滑明显，50强收缩近900亿

从集中度来看，2021年广西50强房企市场集中度全面下滑，但仍占据市场约6成份额，市场持续保持较高集中度。

具体来看，前3强房企集中度为15%，同比2020年下降1%；10强房企集中度为31%，同比2020年下降4%；30强房企集中度为51%，同比2020年下降9%；50强房企集中度为59%，同比2020年下降10%。

（数据来源：克而瑞广西）

再从各梯队成交业绩来看，2021年广西50强房企各梯队成交金额大幅下滑，业绩收缩近900亿元。根据克而瑞数据显示，50强房企销售金额2063亿元，同比下降872亿元；30强房企销售金额1781亿元，下降766亿元；10强和5强房企也处于业绩下滑态势，分别下滑395亿元和72亿元。

整体来看，2021年市场集中度呈现出首位分化明显的特征，房企之间角逐加剧。前3强房企排名依旧稳固，销售业绩领先，也反映出资源要素和市场份额正加速向品牌和头部企业集中，3-10强房企奋力追赶，10-30强房企业绩差额在伯仲之间，30-50强竞争更为激烈。

房企增速

超六成业绩缩水

央企/国企成业绩领涨

从房企业绩变化情况看，2021广西房企销售金额TOP50中，近6家企业出现业绩表现上涨，11家企业首度入围，33家房企则出现了业绩下滑，超6成房企业绩缩水。

业绩上涨房企整体成交金额较2020年同期涨幅在31%-94%。其中，领涨主力为央企/国企领涨，占一半。这也反映了在政策调控下，国资房企和民营房企的竞争力逐渐发生变化，国/央企的资金实力的核心优势凸显，企业更为稳健。

其中，广西本土房企-广西裕达在来宾及县份深耕多年， 逆袭上位，业绩整体增长49%。

祥嘉则“一盘独大”，凭借路桥·壮美山湖的热销，全年全口径销售金额同比上涨38%。

光明则主要得益于南宁光明城市和阳光城光明·未来悦2盘在2021年快销赢得市场，实现了业绩增长31%。

建发和华润分别有25%、23%的涨幅。

（数据来源：克而瑞广西）

从2021年全年来看，上半年和下半年亦出现了分化。如果说上半年市场整体处于横盘态势，那么下半年大多数项目选择了“躺平”。以南宁为例，据克而瑞监测（不完全统计），2021年上半年有18个项目合计集中开盘/加推共19次，其中超60%开盘项目去化不及45%。2021年下半年基本以顺销为主，鲜少有开盘加推的的宣传，朋友圈广告也少了，据统计不足10盘集中开盘或加推。

2021年上半年广西房企全口径销售金额TOP50中，有13家业绩表现上涨，涨幅*高184%，涨幅前6的增幅在46%-184%。也就是说，上半年业绩上涨的房企有超过一半的房企下半年成交下滑了，全年仍能保持业绩上涨的房企增幅也有所放缓。

此外，33家房企业绩下滑，较2020年增加了10家。同时，有11家房企首次入围广西房企50强，包括南宁威宁房地产、柳州温馨地产、广西洋浦地产、人和集团、广西悦恒集团、盛邦集团、旭辉集团、中梁控股、汇东置业、柳州龙建、瀚德集团。其中，本土房企个数占比超8成。

（数据来源：克而瑞广西）

结语

回顾2021年的广西楼市，对从业人士来说，是意难平的一年。市场内外调整下，市场似乎在减速前行，有的房企稳健增长，有的弯道超车，也有的出乎意料“掉队”了。

2022已在路上，我们继续砥砺前行。新的一年，房地产迈入“良性循环”新时代。

加油，广西地产人！